대규모 미분양-가격하락-전셋값급등 등 사이클 비슷

전세가 비율·보금자리는 달라…수도권 회복 시간걸릴듯


과연 부산발 부동산 훈풍은 전국으로 확산될 수 있을까. 전문가들은 부산의 활황세가 2007년 이후 얼어붙은 아파트 공급이 마침내 주택수요자들의 불안 심리를 자극, 전세 가구들이 아예 매수로 돌아서고 있다는 분석을 내놓고 있다.

이에 따라 일부에서는 2008년 이후 주택공급이 대폭 축소된 서울ㆍ수도권도 마찬가지 양상이 재연될 것이라는 전망도 나온다. 하지만 서울ㆍ부산 부동산 시장을 비교해볼 때 매매가 대비 전세가 비율, 그리고 보금자리 유무 등 차이점을 보이고 있어 똑같은 방식의 회복 사이클을 그리기는 어렵다는 분석이다.

▲서울과 부산, 같은점 다른점은=2008년 금융위기를 전후로 아파트 대규모 미분양→부동산 가격 하락과 공급 급감→매매가 대비 전세가 비율 상승→중소형 아파트 인기 상승 등의 사이클은 서울과 부산이 대체로 일치한다는 지적이다. 다만 서울이 부산과 비교할 때 1년 정도의 격차를 두고 이같은 흐름을 쫒아가고 있다는 차이점이 있다.

롯데건설 부산 화명동 롯데캐슬카이저 분양을 담당했던 박윤호 소장은 “4~5년 전 공급 급감 이후 2009년 말부터 전세가 상승을 경험한 부산시장의 모습은 지금의 서울ㆍ수도권 부동산 시장과 일치하는 측면이 많다”고 설명했다. 2006년 1만 5955가구가 일반분양돼 정점을 기록한 부산지역은 2007년 9853가구 공급에 그쳐 대략 40% 가량이 급감한 이후 2009년에는 3525가구만 공급됐다. 서울지역은 이보다 1년 늦은 2007년 1만 1150가구를 공급한 뒤 2008년 9475가구, 2009년 9405가구로 하락했다. 이밖에도 부산은 서울에 이어 전국에서 가장 도시화가 빠르게 진행됐고, 해운대구 등이 고급주거지로 부상하는 등 서울과 유사한 부동산 환경을 갖추고 있다는 지적이다.   

후끈 달아오른 부산 부동산 시장의 열기가 수도권까지 확산될지 여부에 대해 전문가들의 의견은 첨예하게 대립되고 있다. 롯데건설이 부산 북구 화명동에서 분양 성공한‘ 화명 롯데캐슬 카이저 2차’의 모델하우스 전경.

반면 부동산 사이클의 유사성에도 불구하고 전문가들은 서울과 부산 부동산 시장은 확연한 차이가 있다고 직적한다. 우선 매매가 대비 전세가의 비율이다. 국민은행 자료(2월말 현재)에 따르면 매매가격 대비 전세가격 비율은 서울은 45.6%에 그치는 반면 부산은 68.3% 수준이다. 부동산써브 함영진 실장은 “전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 전세 거주자들이 돈을 조금 더 보태 집을 사는 주택매매수요로 발전할 가능성이 높다는 의미”라고 설명했다.

보금자리주택 공급 여부도 큰 차이다. 서울은 그린벨트 요지에 일반 분양 공급가의 60~70% 가격 수준으로 보금자리주택 공급이 예정돼 있다. 매매수요를 차단하는 효과가 있다. 아울러 서울은 전세를 구하지 못하는 가구들에게 일산ㆍ용인 등 대체재가 있는 반면 부산은 교통과 생활권상 울산ㆍ양산이 이같은 역할을 하지 못한다는 지적이다. 


▲서울ㆍ수도권 분양시장 회복 적잖은 시간 걸릴 듯=닥터아파트 이영진 소장은 “수도권 지역의 매매가 대비 낮은 전세가 수준, 고분양가 현상 유지 등을 감안하면 전세수요가 매매수요로 옮겨갈 동력은 강하지 않다고 본다”고 지적했다. 그는 또 최근 서울지역내 3~4억원 수준 주택의 전세가 상승 현상을 보면 중대형을 필요로 하는 3~4인 가구들이 아직까지는 가격이 떨어지기를 관망하는 모습을 보이고 있어 단기간내에 본격적인 매수장세가 펼쳐지기는 어렵다고 전망했다.  

부동산써브 함영진 실장도 “수도권 분양시장은 분양가가 저렴하고 개발재료와 브랜드파워 등을 갖춘 지역에 한정될 것”이라며 “단기간내 부산발 훈풍의 수도권 착륙은 미지수”라고 설명했다.

박지웅 기자/ goahead@heraldcorp.com