3대 오피스 권역의 오피스빌딩 환원이율이 KBD에서 가장 크고 CBD에서 가장 낮은 것으로 조사됐다.

19일 상가투자컨설팅(www.sanggatuja.com)이 5-15층 규모에 해당하는 오피스 빌딩 각 200동을 권역별로 분석한 결과 오피스 빌딩의 평균 환원이율은 KBD(강남권역) 5.8%, YBD(여의도 권역) 5.7%, CBD(종로 권역) 4.9%로 각각 나타났다.

환원이율은 오피스 매매가격에 대한 임대수익의 비율을 나타내는 것으로 임차인에게는 임대료 수준이 적정한지 판단하는 지표로, 또한 오피스 투자자에게는 매입가격이 적정한지를 판단하는 지표로 작용한다.

즉 환원이율이 크다면 매매시세와 비교할 때 임대료 수준이 다소 높은 것으로 볼 수 있으며, 환원이율이 작은 경우에는 임대료 수준에 비해 매매시세가 높게 형성된 것으로 볼 수 있다.

CBD의 경우 환산임대료가 평균 11만9000원/3.3㎡(4월 기준) 수준으로 KBD와 YBD에 비해 높으나 환원이율이 가장 낮게 나타난 것은 다소 의외의 결과이다.

이는 최근 CBD지역에서의 신규 오피스 과다공급에 따른 공실률의 증가와 관련이 있다는 분석이다.

신규 오피스 물량 증가에 대항해 기존 오피스 소유주들이 임대료를 깎아 주는 형식으로 계약기간을 연장하면서 매매시세에 대한 임대료 비율이 최근 크게 낮아졌다는 것이다.

KBD는 환산임대료가 평균 10만6000원/3.3㎡(4월 기준) 수준으로 CBD에 비하면 다소 낮지만, 최근 중소형 오피스 중심으로 리모델링 중인 오피스가 늘어 그에 따른 대체 오피스의 임대료가 상승해 환원이율의 상승으로까지 이어졌다는 분석이다. 또한 일부 강남권 금융기관들의 사세확장 노력도 이러한 결과에 한 몫 한 것으로 볼 수 있다.

즉 명목상 임대료 자체는 CBD 보다 낮지만 매매시세를 감안할 때 비교적 높은 임대료 수준을 나타내고 있다는 것이다.

YBD의 경우에는 신규 공급 물량이 가장 적고 공실률 역시 가장 안정적인 권역임을 감안할 때 YBD에서 나타난 환원이율을 오피스 빌딩의 가장 표준적인 환원이율로 볼 수도 있다는 것이 업계의 분석이다.

CBD와 KBD 지역 오피스 시장에서의 다소 특수한 상황이 해당 지역내의 오피스 환원이율을 표준적인 수치에 다소 떨어지게 만들었다는 것이다.

각 지역마다 평균적으로 나타난 환원이율은 오피스 임차 및 매입을 고려하는 이들에게 중요한 고려사항이 되어야 한다는 것이 전문가들의 말이다.

임차인의 경우 매매시세에 환원이율을 적용하여 해당 지역내의 평균적인 임대료 수준을 유추할 수 있으므로 이를 자신의 임대료와 비교해 과연 합리적인지 가늠할 수 있다.

매입자의 경우에는 해당 오피스 건물에서 발생하는 임대수익을 환원이율로 나누어 적정 수준의 매입가격을 대략적으로 파악할 수 있다.

최근 수익형부동산에 대한 관심이 급증하고 있는 가운데 특히 오피스와 같은 고가의 물건에는 임차 및 투자에 있어 더욱 더 신중한 접근이 필요하다.

경국현 상가투자컨설팅 대표는 “해당 지역내의 평균적이고 일반적인 환원이율을 활용해 오피스에 대한 자신의 지출 규모가 타당성이 있는지 평가할 수 있으므로 시장의 추세를 꾸준히 관찰하는 것이 중요하다”고 전했다.

<정순식 기자@sunheraldbiz>sun@heraldcorp.com