사업지연·주민갈등만 유발
소형주택 공급비중 확대
지역주민 맞춤형 사업돼야
뉴타운 사업은 2002년 당시 이명박 서울시장이 최초로 강북의 균형발전 촉진을 위해 은평ㆍ왕십리ㆍ길음 세 곳을 시범지역으로 지정하면서 시작됐다. 2005년 도시재정비촉진법 제정을 계기로 종합적으로 적정한 기반시설을 설치하면서 개발한다는 내용을 갖고 있었다. 엄청난 자산가치 상승을 안겨주었기 때문에 정치권의 표 계산과 투기바람으로 본래의 취지가 변질되더니 급기야 지금은 사면초가로 변곡점을 맞고 있다.
주요 원인으로는 2008년 글로벌 금융위기에 따른 부동산 경기 침체와 가격하락 때문이다. 아파트의 수익성이 떨어져 조합원이 내야 할 분담금이 대폭 늘어났다. 더욱이 정부가 2009년부터 뉴타운보다 보금자리주택을 적극적으로 추진해오면서 제자리걸음이 계속되고 있다. 끝내 서울과 경기도는 사업 지연에 따른 주민들의 반대와 소송으로 골머리를 썩고 있다. ‘우리 동네 뉴타운 만들기’에 팔소매를 걷어붙였던 정치권과 지자체 및 정부는 선거용 접근을 떠나 근본적인 재정비를 단행해야 한다.한국형 뉴타운 사업은 신도시처럼 주택을 공급하는 것이 아니라 기반시설이 부족하거나 노후한 주택 밀집지역의 주거환경을 개선하는 사업이며 수익자 부담 원칙으로 진행된다. 부동산 경기가 좋으면 별 문제가 없지만 집값이 하락하면 부작용이 발생한다. 조합은 주민들로부터 받는 분담금만으론 사업비의 한계가 있고 부족분은 은행 PF대출을 받아 아파트를 짓는다. 뉴타운 사업을 할 때에 도로나 상하수도 같은 기반시설 비용을 정부나 지자체가 분담하지 않는 탓에 영세가구나 원주민의 부담금이 감당하기 힘든 1억~3억원까지 늘어난다. 사업이 동시다발적으로 추진되면서 야기된 혼선과 부작용에 대해 정치권과 지자체는 먼저 깊은 반성을 해야 한다.
뉴타운 사업 과정에서 어떤 주택이 사라지고 어떤 사람이 밀려나는지 되짚어봐야 한다. 서민들이 주로 살았던 다가구주택과 소형주택이 줄어들고 중대형 평수 위주의 아파트가 새롭게 들어서 공급을 늘리지는 못하게 된다. 예를 들면 소유권을 기준으로 한 호수는 늘지만 실제 가구 수는 종전에 비해 줄어들기 때문이다.
저렴한 주택의 감소는 재정비사업의 최대 문제점이다. 재정비사업지구에 공급되는 60㎡ 이하 소형주택 규모는 감소하는 방향이었다. 예컨대 외환위기 이전에는 재개발사업인 경우에 60㎡ 이하 소형주택이 전체 주택공급의 50%까지였던 것이 그 이후에는 40%로 축소되었다. 2006년 이후에는 85㎡까지 통합적으로 적용하게 되어 소형주택을 공급하지 않아도 되었다. 다만 도시재정비촉진법에서 전체 주택의 20%는 소형주택을 공급하도록 최소한의 기준이 제시되었다.
뉴타운 사업을 다 추진할 수는 없는 실정이다. 도심주거환경 개선은 계속되어야 하지만 마구잡이식 난개발을 방치해서도 안 된다. 서울시가 14일 ‘신주거정비 5대 추진방향’을 발표했다. 근본적인 재정비보다는 이미 지정된 사업은 추진한다는 어정쩡한 절충안인 듯하다. 뉴타운 지구를 해제할 경우 지역주민들의 저항을 고려한 것으로 보인다. 하지만 뉴타운 지구의 존치지역에 새롭게 제시된 휴먼타운이 뉴타운 사업의 여러 문제를 어떻게 해소할지 궁금하다. 주민 갈등을 최소화하며 정책의 실효성을 갖기 위해서는 우선 저층 주거단지의 환경을 개선할 수 있는 법적 근거 마련을 국토부와 함께 검토하고 추진해야 한다. 대단위 개발일 경우 재원확보가 충분하지 않으면 또 다른 후유증으로 혼란만 부추길 수 있다. 지역 특성을 살리면서 지역주민이 만족하는 맞춤형 사업으로 거듭나야 한다.
