거주중심 시장환경변화 반영
임대 공급 역할 등에도 주목
다주택 중과 등 손질 불가피
누더기 주택 세제의 전향적 개편 여론이 뜨겁다. 취득·등록세를 비롯해 양도소득세, 종합부동산세 등으로 다지화되고 주택소유억제에 초점이 맞춰진 주택관련 세제를 시장환경변화에 맞게 개선해야한다는 목소리가 급부상하고 있는 것이다.
주택경기조절용으로 감면과 면제, 중과 등을 반복, 누더기 세제로 전락된데다 주택시장의 구조적 변화를 수용하는데도 미흡하다는 판단에서다. 1가구 2주택, 다주택 양도세 중과세만 해도 그렇다. 주택가수요를 억제하고 주택과점을 막기위해 세금으로 족쇄를 채운 엄격한 제도다. 주택 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하던 과거 개발시대에 일부 가진자들이 주택을 다량매집, 불로소득을 취하는 투기적 수요를 억제하고 주택 공개념 시행을 위해 필요한 제도였다.
지난 2007년 노무현 정부는 다주택자의 양도세율을 60%로 확대하고 종합부동산세를 추가로 물리는 등 가혹한(?) 세제를 적용한게 대표적 사례이다. 하지만 현재의 주택시장환경은 당시와 크게 달라졌다. 당장 전세월세난이 가중되면서 다주택자의 공급역할론이 탄력을 받고 있다.
집값 급등이 문제가 아니라 가파른 전월세 가격 상승과 이에 대한 임대확대공급이 현안이다. 특히 정부기관 및 공기업 지방이전이 가시화되면서 세종시 등 지방으로 주거를 옮겨야하는 이주 수요의 현실적 고민이 커지고 있다. 피폐한 지방 경제 및 주택산업의 활성화차원에서도 다주택 양도세 중과제 폐지 여론이 드세지고 있는 것이다.
더구나 지난 2008년 글로벌 금융위기이후 주택시장은 구조적 변화가 빠르게 진행되고 있다. 주택유효수요가 크게 줄어들고 주택소유에 대한 집착이 약화되는 추세다. 주택보급률 106%, 자가보유율 59%로 절대부족문제가 진정된데다 주택보유패턴이 소유에서 임대, 거주중심으로 바뀌고 있다.
게다가 현재 40%에 달하는 임차가구의 비율은 향후 지속적으로 상승하고 전세비중보다 월세가 더욱 급격히 늘어날 전망이다. 또 현재 23.3%에 달하는 1인 가구비중 소가구화 영향으로 더욱 늘어 소형 임대수요증가를 불러올게 뻔하다.
소가구화현상이 먼저 진행된 일본 동경은 1인가구 비율이 무려 70%에 이른다. 글로벌 금융위기이후 대도시권 회귀와 임대주택 수요 급증은 세계적 추세다.
여기에 베이비 부머들의 은퇴까지 더해지면 주택유효 수요감소와 함께 다운사이징화가 더욱 촉진될 것이다. 은퇴후 소규모 주택과 전원 주택 등을 찾아 이주하는 수요가 필연적으로 늘어날 수 밖에 없는 구조다.
이같은 안팎의 환경을 감안하면 다주택 양도세 중과는 오히려 공공의 적이 될수 있다. 임대가구 40%가운데 공공이 차지하는 비율이 고작 4%대에 머무는 현실을 감안하면 더욱 그렇다.
기업형 임대사업과 개인 임대사업자를 활성화하려는 정부정책과도 충돌하는 것이다. 더구나 LH공사의 부채 급증으로 공공임대주택을 획기적으로 늘릴수 없는 처지를 고려한다면 다주택자의 순기능인 투자자로서의 기능 유지가 필연이다.
이런 면에서 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 영구적 폐지는 설득력을 얻는다. 종합부동산세도 마찬가지다. 다주택자의 주택보유비용을 누진적으로 발생, 공급자로서의 역할에 충분히 하지 못할 개연성이 크다.
더구나 세종시, 혁신도시, 기업도시의 개발이 가속화되면서 서울 수도권에서 지방권으로 이전하는 가구가 향후 크게 증가할 것이다.
공무원과 공기업 직원이동이 본격화되면 투기적 목적과 달리 2주택 소유자가 생겨날 수 밖에 없다. 또 지방권의 전월세난을 해소하고 경제를 활성화한다는 차원에서도 주택 세제완화의 전향적 검토는 바람직하다.
주택 과점과 일부 투기적 아파트 분양에 대한 우려도 없지않다. 이를 감안해 세종시 등 일부 주거이전지역, 주택보급률이 100%를 초과하는 지역, 전월세 급등 및 매물난 지역 등을 우선적으로 규제를 푸는 것도 방법이다.
ch100@heraldcorp.com
