임차시장 구조변화 맞춰

치밀한 대응전략 절실

공공 임대주택 확충 등

실효성 있는 물량확보 시급






주택시장의 두드러진 구조적 변화는 전세시장 위축, 월세시장 급팽창이다. 서울의 월세집이 총86만2870가구(2010년말 기준)로 임대차 주택에서 월세가 차지하는 비중이 43%로 10년 전에 비해 72%가 증가할 정도다. 이에 반해 전셋집은 115만2714가구로 되레 9%가 줄어 임차시장이 전셋집 중심에서 월세로 급격히 전환되고 있음을 보여주고 있다. 

2010년 인구주택조사 전국통계자료에서도 이는 확인된다. 10년 전에 비해 자가가구는 54%정도로 미미한 변화를 보인 반면 전세는 28.2%에서 21.7%로 감소하고 월세비중은 14.8%에서 20.1%로 늘어 월세집 증가는 전국적 대세에 접어들고 있다. 이는 작금의 전세매물난과 전세보증금 폭등이 집값불안에 따른 임대수요 증가에만 있지않다는 증거다. 

또 현재의 전세난이 임차시장 구조적 변화과정에서 도출된 대세 흐름으로 1~2년내 간단히 해소되지않을 것임을 시사하는 것이다. 경우에 따라서는 전세가가 더욱 상승, 매매가와 맞먹는 사례가 등장할 것이며 월세폭등에 따른 파장도 예상해볼 수 있다. 2억원미만의 서울 서민 전세아파트 비중이 67%대로 급격히 줄어들고 내년 입주아파트 물량이 17만가구 수준으로 평년의 60~70%수준에 불과한 점을 감안하면 선거철인 내년 부동산 최대 이슈는 서민 전세난이 될 가능성이 농후하다. 

임대차 시장의 구조변화에 치밀한 대응이 필요한 이유가 여기에 있다. 하지만 MB정부는 어쩡쩡한 전월세대책으로 일관, 사태를 키운 면이 없지않다. 월세 대세전환국면에서 전세보증금 융자지원확대, 주거용 오피스텔 및 도시형생활주택 공급, 민간임대활성화 등 구태의연한 방식으로 대응해왔다는 얘기다. 2010년 8.29 서민주거안정책을 비롯해 2011년 1.13임차시장안정책, 2.11 임차시장 안정방안 등 3회에 걸쳐 전월세 안정방안을 발표했으나 전혀 효험을 발휘한지 못한게 사실이다. 게다가 실제 정책수립과 입법화과정에서 번번히 불발, 시장의 신뢰성마져 얻지못했다. 분양가 상한제 폐지를 비롯해 각종 부동산 세제지원, 전월세 대책, 보금자리 주택정책 등을 놓고 국회와 정부의 입장이 엇갈려 논란만 증폭시켰다. 

도시형생활주택과 주거용 오피스텔 공급 역시 마찬가지다. 실평수 4-5평에 불과한 1인 주거시설만 확충됐을뿐 신혼가구 등 이른바 가족단위의 전월세집을 늘리는데에는 기여효과가 거의 없다. 1억정도의 수익성 부동산으로 인식되면서 투자자와 공급자의 이해관계가 맞아떨어져 달랑 침대 하나인 원룸이 판을 칠 뿐이다. 되레 화재 등 재난에 무방비 상태를 초래, 열악한 주거시설양산을 조장한 꼴이 되지않을까 우려된다. 전세물량확대측면에서 추진한 2만가구의 장기전세 다세대주택 매입대안이 고작 77가구에 실적에 그치고 기존주택 매입 후 임대 실적은 올 6월까지 1765가구에 그쳐 전년(6983가구)에 비해 턱없이 모자란 점 등은 책상머리 졸속대책의 결과다.

우선 급변하는 월세전환의 과도기적 상황에서 전세층을 보호하기위해서는 실효성 있는 전셋집 확보방안이 화급하다. 단기대응책으로 전셋집에 대해서는 세제 등 특별 인센티브를 주고 대신 월세에는 불이익을 주는 방식으로 간접전세집 확보방안 등이 요구된다. 아물러 2만7000가구에 달하는 준공후 미분양 아파트에 대한 정부차원의 이용방안을 적극 수립하는 것도 방법이다.

항구적인 대책으로 가족단위공간을 염두에 둔 2룸 형태를 많이 지을수 있도록 건축 인센티브 및 건설자금지원 확대가 필요하다. 근본적으로 분양위주의 보금자리주택 공급을 지양하고 공공임대주택 및 시프트, 도시정비사업과정에서 나오는 임대주택 등을 정부와 지자체가 적극 활용해 전세층을 위한 완충제로 이용하는 것도 검토해 봄직 하다.

/ ch100@heraldcorp.com