반복되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제를 해결하려면 저자본· 고보증의 후진적 구조를 바꿔야 한다는 지적이 나왔다. 한국개발연구원(KDI)은 ‘갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요’ 보고서에서 “PF 문제의 근본 원인은 사업주체가 극히 적은 자기자본을 투입하고 제3자의 보증에 과도하게 의존해 총사업비 대부분을 부채로 조달하는 데 있다”고 지적했다. 현재 3% 수준인 부동산 PF의 자기자본 비율을 선진국 수준인 30~40%로 높여야 한다는 권고다. PF 위기 때마다 보증을 확대하고 긴급유동성을 지원하는 식으로 땜질 처방에만 급급해온 데서 벗어나 제대로 뜯어 고칠 때가 됐다는 말이다.

KDI가 2021년부터 지난해까지 추진된 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여 곳의 재무구조를 분석한 걸 보면, 평균 총사업비는 3749억원인데 시행사가 투입한 자기자본은 평균 118억원(3.2%)에 불과했다. 나머지 96.8%는 건설사 보증으로 금융회사에서 대출 받았다. 미국은 시행사의 자기 자본이 최소 33%, 일본 네덜란드 등도 30~40% 수준인 것과 차이가 크다. 사업이 순조롭지 않으면 연쇄 타격이 불가피한 구조다. 지난해 부동산 PF는 160조원 규모로, 토지담보대출, 새마을금고 대출 등을 더하면 230조원 수준이다. 부동산 경기 침체와 고금리로 연체율은 계속 늘고 있다. 3월 말 기준 금융권 부동산 PF 대출 연체율은 3.55%에 이른다. 저축은행 연체율은 무려 11.26%다. 빚 보증을 선 건설사와 금융권은 물론 실물경제까지 파장이 미칠 수 있는 사안이다.

답답한 것은 개발사업에 대한 종합적인 정보가 없어 부실을 조기에 알아챌 수 없다는 점이다. 금융당국, 신용평가사, 주택도시보증공사(HUG), 부동산신탁사 등 어느 곳도 모든 PF 사업장에 대한 체계적인 재무 및 사업 정보를 갖고 있지 않다. 제대로된 공식 통계가 없다 보니 현황 파악조차 안돼 부실이 터지고서야 알 수 밖에 없다. 이런 기본적인 데이터조차 없다는 게 의아스러울 따름이다.

PF위기가 늘 잠재돼 있다는 것은 우리 경제의 취약점이다. 시행사가 아닌 제3자가 PF대출을 보증하는 경우는 주요국에서 거의 찾아볼 수 없는 일이다. 선분양후 계약금·중도금으로 공사를 진행하는 것도 우리나라가 유일하다. 70.80년대 대규모 주택공급에 따라 자금력이 좋지 않은 건설사를 지원하기 위한 제도들이 그대로 이어지고 있는 탓이다. 그렇다고 당장 자기자본비율을 일시에 높이게 하면 부작용이 따를 수 밖에 없다. 단계적인 추진과 세제지원 등 각종 지원정책을 통해 기업들이 스스로 자본을 확충할 수 있는 길을 열어줘야 한다.